ベストな社宅管理の委託形式は、『転貸』か、それとも『代行』か

企業担当者から最も多い質問です。

当然、セールスマンは自己の利益を優先して説明しますので、回答が偏ることは間違いありません。また、知識に非対称性が高いため、聞いてもチンプンカンプン・・・という担当者も多いようです。

今回は、客観的に形式を比較してみたいと思います。

まずはっきり言って、実務レベルでは形式の違いによる差異はありません。

どちらが得策か。ということですが、

企業価値を高めるならば『転貸』、実利なら『代行』と回答します。

転貸形式は一旦代行会社が貸主から借上げ、企業へ再賃貸（転貸）する形式ですので、企業と契約する際には自由に条件を設定できます。

例えば、敷金をゼロにすることもできます。

短期で現金化することの出来ない敷金は、住宅を解約するまで資産として寝かし続けなければなりませんが、企業も戦略として資金を活用し、生産性を高めなければなりませんので、賃貸契約の敷金はムダといってもいいでしょう。

代行会社が負担を負うことで、その無駄をなくすことができます。

これはなかなかいいサービスです。

また、企業に賃貸する際の契約条件は、家主との契約と同一でなければならないという規制はありませんので、自由な契約を行うことができます。企業にとって（代行会社にとっても）都合のよい一定の契約条件に近づけることが出来る、ということです。

会社の押印する書類は法務部の検印が必要な企業も多くありますので、一定の契約条件ということであれば手間が省けます。

セールストークとして、貸主の一本化により契約リスクを回避できる、というのもその通りですが、実際の現場では、賃貸契約市場は既に成熟化しており、司法による手続きが必要な例はほぼありません。貸主が反社会的勢力だった場合も過失なければ企業責任を問われることはないでしょうし、会社負担にて転居が必要な点も差異は無いでしょう。誰も負担してくれないのは同じです。

尚、貸主の経済的破綻により競売となった際の敷金不返還リスクは、契約上で負わされますので回避できません。

つまり、表面上としては安定性が高まり、企業価値は高くなる、というわけです。

但し、業務に係る必要経費は費用に上乗せされますので、振込手数料、敷金立替利息、人件費等の経費のほかに、受託リスク（？）、書類保管代が反映され、当然それなりの費用となります。

代行業務はシンプルで、契約当事者である企業の事務を代行するだけですので、委託コストは安く済みます。前述のとおり形式による実務的な差異はありません。

以上により、企業価値を高めるならば『転貸』、実利なら『代行』と言えるでしょう。

最近では一部代行として、契約手続き、解約手続きのみを請け負う業者もあり、一概に代行会社といってもそのサービスは多岐にわたります。

業界全体としてのニーズはまだまだ高く、企業にとって代行業者を導入するメリットは数多くありますが、言うまでもなく、一度アウトソーシングで行うと、委託内容によっては元に戻すのに大変な労力と費用がかかります。長期的な視野でご検討いただく材料としてお読みいただければ幸いです。

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• 転勤住替え情報センター （ テンキンスミカエジョウホウセンター ）
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