第7回お部屋探しのコツ《賃貸借契約の手順と注意点①》

難しそうな ”重要事項説明書”

重要事項説明書とは、「どんな物件をどういう条件で契約」するのかが書かれている書面のことです。専門的な内容が書かれているので、一見見ただけではよく分からない事も多いでしょう。それを「宅地建物取引主任者」が説明するのが、重要事項説明です。
これは宅地建物取引業法にて定められているので、どんな物件に入居する時でも必ず行われます。また、重要事項の説明をする際、取引主任者証を提示しなければなりません。これを提示しない不動産会社ですと、法令を違反していますので、注意してください。

今回は、重要事項説明書の中でも、特に注目すべきポイントをご紹介します。

どんな物件？

●概要
物件名や住所・号室・構造・面積などを見て、自分の認識と相違ないか確認しておきましょう。

●登記について
重要事項説明書の中に、物件の登記簿の内容を書く項目があり、そこには所有者や抵当権の設定の有無などが記載されています。多くの物件は抵当権が設定されていますが、もし抵当権が行使され、新しい所有者から退去通告をされた場合、6ヶ月の猶予期間後、退去しなければならなくなる可能性があります。
また、その場合でも敷金の返金は前の所有者からになりますが、抵当権が行使されている以上、返金は確実ではありません。
このような事はそれほど多くはないようですが、不安がある場合は、分かる範囲で不動産会社に確認してみましょう。

●設備について
物件についている設備の有無や数の確認をしておきましょう。エアコンや照明など、部屋にはあるのに重要事項説明書に記載が無ければ、残置物である可能性もあります。
残置物とは、前の入居者が置いて行ったもので、設備ではありません。本来、入居者が置いていったものは処分するのですが、使える状態であればそのまま残していることがあり、それを残置物と言います。そのまま使っても構いませんし、不要であれば撤去してもらうよう交渉してみましょう。
残置物を利用する場合、入居中に故障しても修理はしてもらえません。設備ではないので、自分で修理しなければならないのでご注意ください。

どういう条件？

●お金に関して
賃料などの月ごとに支払うもの以外の初期費用や更新料についても記載されています。
全て納得出来るまで十分確認しておきましょう。

●契約期間
多くは2年契約ですが、1年契約等もあります。
更新のタイミングが異なりますので、把握しておきましょう。

●更新について
更新は2通りあります。
　・自動更新・・・貸主と借主のどちらかが解約を申し出ない限りは自動で更新されるもの
　・任意更新・・・貸主と借主の双方の更新する意思を確認してから、更新手続きを行うもの
また、更新の際は更新料や更新手数料が発生する物件もありますので、確認しておきましょう。

●敷金などの退去時の精算
敷金などの預入金の精算について記載されています。退去時の原状回復費用は特にトラブルになり易い部分ですので、きちんと確認しておきましょう。
※原状回復とは、入居者の故意・過失による損耗・毀損を修繕する費用のことです。この費用は敷金などから差し引かれ、残額は返還されます。もしオーバーした場合は追加で支払う必要があります。

●管理の委託先
貸主が自分で管理している（貸主自主管理）以外は、貸主が管理業務を委託している管理会社の情報が記載されます。入居後の問い合わせ先は管理会社になりますので、連絡先なども確認しておきましょう。

●特約
物件や契約内容に応じて特記すべきことがあれば記載されます。ここに書かれていることは、重要事項説明書に記載されている他のどの条文よりも優先されることですので、何が書かれているかしっかり確認しておきましょう。